Welche Fragen kommen oft am Anfang?

Geld auf dem Konto, aber wie kaufe ich nun eine Wohnung?

Created with Sketch.

Der erste Schritt wäre, den monatlichen Geldfluss mit einer Haushaltsrechnung (Einnahmen vs. Ausgaben) aufzuschreiben.

Mit dem “Geld auf dem Konto” und der Haushaltsrechnung kann man schon mal sehr gut seine ungefähre Finanzierungshöhe bestimmen.

Dann kann die Suche nach einer (finanziell) passenden Wohnung losgehen! Bis zum tatsächlichen Kauf sind es aber noch ein paar Schritte.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Neubau vs. Bestandsobjekt?

Created with Sketch.

Vereinfacht dargestellt hat man z.B. mit einer neu gebauten Eigentumswohnung weniger Ärger, da der Bauträger gesetzlich fünf Jahre für seine Baufehler (Gewährleistungsfrist) haftet.

Bei Bestandsobjekten, vor allem Älteren, können so manche Kosten für Elektrik, Badsanierungen, Böden, Tapezieren etc. anfallen. Wenn man kein geübter Hobby-Handwerker ist, dann ist natürlich auch der “Stress” des Umbaus bzw. die Koordination der Firmen eine Aufgabe für sich.

Finanziell sollte man bei einem Neubau beachten, dass man grundsätzlich etwas mehr Eigenkapital aufbringen muss! Es fallen bereits Zinsen für das ausbezahlte Kapital während der Bauphase und teilweise auch Bereitstellungszinsen an. Im Gegensatz zum Bestandsobjekt, dort ist z.B. eine zeitnahe Vermietung oder Eigennutzung möglich.

Wann man nun wirklich gar keine Erfahrungen mit Immobilien hat, dann wäre zum Einstieg sicher ein Neubau eine Alternative. Dort sucht man sich im Hochglanz-Prospekt die passende Wohnung und deren Ausstattung heraus und wartet nur noch auf die Fertigstellung. Oft bieten Bauträger auch die erste Vermietung gleich kostenlos mit an.

Mit etwas Geschick und Zeit kann man jedoch aus vielen Bestandsobjekten sehr schicke neuwertige Objekte machen und das oft günstiger, als im Neubau.

Am Ende ist es wie so oft eine Preisfrage… daher VORHER ganz genau seine Finanzen und die Objekte kalkulieren und dann ist meist die Entscheidung für Neubau oder Bestandsobjekt schon gefallen!

Was ist eigentlich die Mietpreisbremse?

Created with Sketch.

In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Deutschland rasant gestiegen, teilweise regelrecht explodiert. Vor allem in Ballungsräumen wie Berlin, München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit sehr hohen Wohnkosten zu kämpfen. Damit die Mieten nicht noch weiter steigen, wurde in vielen Bundesländern zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

So funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit einem angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann in dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel entnommen bzw. nachgerechnet werden. Gibt es in einer Stadt keinen Mietspiegel, nimmt man oft drei vergleichbare Wohnungen als Anhaltspunkt her.

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung ab Oktober 2014 kann der Eigentümer daher ohne Beschränkung festlegen. Ob die Mietpreisbremse überhaupt wirkt, ist umstritten und auch ob in manchen Städten diese wieder von Gerichten gekippt wird.

Unabhängig möglicher Rechtsunsicherheiten sollte man sich als Vermieter mit dem Thema beschäftigen, besonders wenn man gerade eine Wohnung kaufen möchte.

Der Kaufpreis und die potentielle Mietrendite kann damit STARK beeinflusst werden!

Was muss ich beim Mietvertrag unbedingt beachten?

Created with Sketch.

Es besteht keine Verpflichtung einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen… ABER ein schriftlicher Vertrag ist dennoch unbedingt zu empfehlen, um viele mögliche Streitthemen schon vorab geklärt zu haben.

Laut dem Berliner Mieterverein führen vor allem die Themen bei Mängelbeseitigungen, Modernisierungen und Instandhaltungen zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Rechtliche neueste und sehr gute Mietverträge gibt es bei den jeweiligen Haus- & Grundbesitzer-Vereinen in Deutschland. Für eine erste Vermietung sind diese völlig ausreichend und beinhalten alle wichtige Punkte.

Darf ich meine Wohnung überhaupt per Airbnb vermieten?

Created with Sketch.

Zu Beginn muss man zwischen Mieter und Eigentümer unterscheiden. In wohl fast allen Standard-Mietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter bei einer Untervermietung zustimmen muss, das gilt grundsätzlich auch für Airbnb, also Kurzzeitvermietung.

Zusätzlich muss man sich erkundigen, ob und wie lange die Vermietung von Airbnb in der Stadt erlaubt ist. In den meisten Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gibt es oft ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, dass die Art und Dauer von Kurzzeitvermietungen einschränkt.

Ausgenommen sind davon die nur teilweise Vermietung bzw. Untervermietung der Wohnung, wenn der Mieter oder Eigentümer selbst in der Zeit in der Wohnung wohnt.

Also zuerst einmal in seinen Mietvertrag schauen, dann die Regeln zum Zweckentfremdungsverbot in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde checken. Am Ende muss man den Gewinn (Einnahmen - Ausgabe/Miete pro Tag gerechnet) auch noch versteuern.

Airbnb bzw. Kurzzeitvermietung kann lukrativ sein, muss aber VORHER genau geprüft und durchgerechnet werden!

Ist der Notar wirklich so neutral und berät mich auch?

Created with Sketch.

Notare sind gemäß der Notarordnung unabhängige und unparteiische Betreuer aller Beteiligten. Notare sind daher nicht mit Rechtsanwälten zu verwechseln, welche nur eine Partei vertreten.

Im Grunde genommen muss der Notar auf die Ausgewogenheit der Verträge achten und auch den Beteiligten aufzeigen, welche Formulierungen zweckmäßig und welche zur Absicherungen einer Partei dienen.

Daher kann man eigentlich zu jedem Notar gehen! ... warum jedoch “eigentlich”?

In der Realität ist es jedoch so, dass manche Notare den Vertrag einfach “vorlesen” und andere bewusst eine Pause machen, um mit den Parteien zu sprechen, ob der Inhalt auch wirklich so gemeint bzw. verstanden wurde.

Es gibt daher einen Unterschied in der Qualität der Arbeit, die der Notar leistet!

Welche Renovierungen kommen beim Eigenheim auf mich zu?

Created with Sketch.

Die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung werden oft synonym verwendet. Genau genommen hat aber jeder einzelne Begriff seine ganz eigene Bedeutung.

Renovierung:
Das Ziel einer Renovierung ist primär eine optische Verbesserung. Hier sollen lediglich kleine Schäden, die durch die tägliche Nutzung verursacht werden, wieder beseitigt werden. Renovierungsarbeiten sind also nicht zwangsläufig notwendig. Sie verbessern aber den Wohnkomfort.

Beispiele: Tapezieren von Wänden, Streichen der Fassade oder Erneuerung des Bodenbelags.

Sanierung:
Im Gegensatz zur Renovierungsmaßnahme ist eine Sanierung ein Muss. Grund hierfür ist ein ernsthafter Mangel, der behoben werden muss, um die ursprüngliche Qualität der Immobilie wiederherzustellen. Solche Arbeiten sind meist sehr aufwendig und erfordern oft die Erfahrung eines Fachbetriebes.

Beispiele: Beseitigung von Schimmel, Trockenlegen eines nassen Kellers oder das Reparieren eines undichten Daches.

Modernisierung:
Modernisierungsarbeiten bringen die Immobilie auf den neuesten Stand und erhöhen sowohl den Wert und das Wohngefühl. Viele Eigenheimbesitzer nehmen Modernisierungen vor, um die Kosten für Energie oder Wasser zu senken. Im Bereich Brandschutz sind Modernisierungsarbeiten oft sogar vom Gesetz vorgeschrieben.

Beispiele: Dämmung des Dachs oder der Außenwände, Einsetzen von neuen Fenstern oder die Anschaffung einer modernen Heizungsanlage.

Was muss ich bei der Nebenkostenabrechnung an den Mieter wissen?

Created with Sketch.

Bei dem Thema Nebenkosten gibt es leider immer wieder Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern.

Als Vermieter ist man verpflichtet dem Mieter die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, d.h. spätestens im Dezember des nächsten Jahres.

Wenn man eine Wohnung in einer Wohnanlage oder einem größeren Mehrfamilienhaus hat, dann erledigt meist eine Hausverwaltung die Abrechnung und rechnet die Kosten dann für die einzelnen Eigentümer aus.

Viele Hausverwaltung bieten auch gleich den Service an, dass diese die Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten mit dem Mieter übernehmen. Falls nicht, muss man in den meisten Fällen nur noch die geleistet Grundsteuer dazurechnen und die Summe dann mit dem Mieter abrechnen.

Bei der Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter ihren Mietern bei Rückfragen auch Zahlungsbelege zeigen - und nicht nur die Rechnungen! Daher sollte man darauf achten, dass die bezahlten Beträge auch gleich den Rechnungsbeträgen sind und keine Rabatte irgendwo gewährt wurden.

Wie viel Kredit erhalte ich bei meinem Einkommen?

Created with Sketch.

Der Immobilienkredit, also genauer gesagt das Immobiliendarlehen, ist neben dem langfristigen Wert der Immobilien noch stark von der Höhe des Eigenkapitals, dem Einkommen, der Höhe von Zins und Tilgung und der eigenen Lebenshaltungskosten abhängig.

Banken wenden meist eine von drei bewährten Methoden an, um die Bonität der Kunden zu ermitteln.

Monatsgehalt abzüglich Selbstbehalt:
Dabei wird vom monatlichen Gesamteinkommen der Selbstbehalt – das sind sämtliche Lebenshaltungskosten – sowie ein Sicherheitszuschlag, abgezogen. Das Ergebnis ist die maximale Höhe der monatlich zu stemmenden Darlehensrate.

Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens:
Hier gilt die Faustformel: das Nettoeinkommen mal 110 ergibt den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Das monatliche Nettoeinkommen besteht nicht nur aus Nettolohn oder -gehalt, sondern zum Beispiel auch aus Mieteinnahmen, Kindergeld oder Kapitalerträgen, also alle regelmäßigen Einnahmen.

Betrachtung des Jahreseinkommens:
Bei Selbständigen und Freiberuflern, die unregelmäßige Einkommen haben, betrachten Banken nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahreseinkommen. Zusätzlich setzen die meisten Banken eine Mindestdauer der Selbstständigkeit von zwei bis drei Jahren an.

Welche Höhe an Darlehen man mit seinem Einkommen bekommt, lässt sich leider nur grob pauschal vorhersagen. Denn jede Bank und jeder Kreditvermittler berechnet die Höhe der maximalen Kredithöhe etwas anders.

Daher sollte man sich VOR der Suche nach einer Immobilie an einen Baufinanzierungs-Experten wenden, damit man genau weiß, nach welchen Kaufpreisen man gezielt suchen kann!

Wann muss man die verschiedenen Bauteile an einem Haus ersetzen?

Created with Sketch.

Durch Sanierung und Renovierung kann man langfristig viel Geld sparen. Eine regelmäßige Renovierung hilft dabei den Wert einer Immobilie zu erhalten!

Allerdings verhält es sich mit den Renovierungsarbeiten oft so, wie mit der jährlichen Zahnvorsorge – man schiebt diese gerne auf.

Frühzeitige Vorsorge erspart oft spätere "Großbaustellen" bei der Immobilie.

Anbei eine grobe Übersicht über die ungefähren Wartungsintervalle und die einzelnen Bauteile:

Nach 5 Jahren

Anstriche
Tapeten

Nach 10 Jahren

Teppichboden
Armaturen
Heizkessel
Öltanks

Nach 15 Jahren

Kaminkopf
Zinkdachrinne
Stahltank
Heizkörper
Kunststoffboden

Nach 20 Jahren

Ziegeldach
Fassade
Holztreppe

Nach 25 bis 30 Jahren

Elektro-Installation
Badewanne
Wasserleitung
Haustür
Innentüren
Fenster
Holzboden
Dach
Außenputz

Nach 40 bis 50 Jahren

Fliesenbelag
Innentüren

Nach 80 bis 100 Jahren

Dachstuhl

Halten Investoren Immobilien in 2021 weiterhin für attraktiv?

Created with Sketch.

Bei vielen Entscheidungen im Leben ist es hilfreich auch mal einen Blick auf die Profis zu werfen. Das Handelsblatt fasste vor kurzem eine Studie zusammen.

Hier ein Ausschnitt:
“Bei Wohnimmobilien in sehr guten Lagen rechnen gut drei Viertel mit steigenden Preisen - auch in der Corona-Krise.

Dagegen rechnet die große Mehrheit damit, dass sich Einzelhandels- und Hotelimmobilien verbilligen. 88 Prozent teilen die Sorge, dass die Umsatzverschiebung zum Online-Handel zu einer weiteren Verödung von Innenstädten führt.

Befragt für die Analyse wurden rund 200 Investoren, darunter Immobilien-AGs, Fonds, Banken, Kapitalanlagegesellschaften, Wohnungsgesellschaften und Family Offices, die große Privatvermögen betreuen.”

Die Auswertung zeigte auch, neben den Metropolen selbst sind auch die mittelgroßen Städte und das Umland von Metropolen interessant.

Stell' uns nun Deine Frage!